Se trata de una modalidad atractiva para los consumidores que quieren acceder a una primera vivienda pero que no disponen de la capacidad adquisitiva inicial necesaria para acceder a ella.
El alquiler con opción a compra es una modalidad de transacción inmobiliaria que permite a los inquilinos arrendar una vivienda con la posibilidad de comprarla en un futuro. Este método combina el arrendamiento con una cláusula que otorga al inquilino el derecho de adquirir la propiedad tras un periodo determinado o en cualquier momento durante el contrato de arrendamiento ofreciendo seguridad y flexibilidad para ambas partes.
Este alquiler implica un doble contrato; uno de alquiler y otro de compraventa. De esta forma, se firma un contrato de alquiler y se fija un plazo en el que se puede hacer efectiva la opción a compra. Una vez acabado el periodo de alquiler, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A este precio se le descontarían las cuotas de alquiler efectuadas hasta ese momento sí así se acordó en la firma del contrato
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el alquiler con opción a compra?
Antes de firmar un contrato de alquiler regulado por la LAU, es crucial especificar diversos aspectos: el tiempo durante el cual el inquilino puede permanecer en la vivienda, el plazo para ejercer la opción a compra, la cuantía de las mensualidades, el importe, quién asumirá los gastos derivados del arrendamiento (tasas, impuestos, gastos de ccpp, etc.) y quién se encargará de las reformas y reparaciones necesarias.
En cuanto a la futura compraventa, bajo la legislación del código civil, se debe de indicar el precio final de la operación, el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio final (total o parcial), y la señal inicial que el inquilino debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5% y un 10% del precio de venta). Esta señal se descontará del precio final de compraventa si la transacción se realiza, pero no se devolverá si finalmente no se adquiere la vivienda. Es relevante destacar que en un contrato de alquiler con opción a compra el inquilino tiene la posibilidad de adquirir la vivienda antes de que termine el plazo establecido si dispone del dinero necesario y tiene preferencia respecto a otros compradores.
Dada la complejidad de este tipo de contratos es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado y de una inmobiliaria especializada.
Otro punto a tener en cuenta es la duración del alquiler con opción a compra. La LAU establece un periodo de cinco años para los arrendamientos, pero esta duración puede ampliarse si ambas partes así lo acuerdan. En caso de una prorroga es fundamental reflejar cuidadosamente las nuevas condiciones acordadas.
Gastos del alquiler con opción a compra
En este tipo de contratos se deben asumir tantos los gastos correspondientes al alquiler como los relativos a la compra. En cuanto a los gastos del alquiler:
Reserva: Pago inicial para asegurar que la vivienda no se alquile ni se venda a otra persona mientras se negocian las condiciones (no obligatorio)
Fianza: Equivale a un mes de renta y se utiliza para reparaciones si se causan daños en la vivienda; de lo contrario se devuelve al finalizar el alquiler o comprar la casa, también se puede acordar el descontarlo del precio de venta.
Renta mensual: Pago mensual acordado con el propietario durante el periodo de alquiler.
Gatos de formalización del alquiler: Por ley estos gastos (honorarios de la inmobiliaria, redacción de contrato, ect.) deben ser abonados por el propietario.
Por otro lado, los gastos asociados a la opción a compra son:
Prima: Pago adelantado, habitualmente el 10% del precio de la vivienda, al firmar el contrato; se pierde si el inquilino no ejerce la opción a compra y se descuenta del precio de venta si finalmente se ejecuta la compra
Precio de venta de la vivienda: Al ejercer la opción a compra se debe de pagar el precio previamente acordado con el propietario, descontando la prima entregada en un inicio, así como las cuotas de alquiler o porcentaje acordado ya pagadas.
Gastos de formalización de la compraventa: incluyen los impuestos derivados de la compraventa, honorarios del notario, gestor y registrador, dependiendo de cada comunidad este monto pude estar entre el 8-12% del precio de venta de la vivienda
Ventajas del alquiler con opción a compra
- Ventajas para el inquilino Estabilidad: posibilidad de compra la vivienda donde ya se vive
- Aplazamiento del pago: posibilidad de reunir capital o mejorar la situación financiera antes de la compra
- Descuento: un porcentaje de la renta abonada puede descontarse del precio de compra
- Ventajas para el propietario Ingreso asegurado: Recibe ingresos por el alquiler mientras se concreta la venta
- Compromiso del inquilino: generalmente el inquilino está interesado en mantener la vivienda en buen estado ya que en un futuro si ejerce la opción a compra, será su hogar
Fuente: INFOBAE.COM